যারা কন্ডোমোনিয়াম ও কন্ডো টাউন হাউজ ক্রয় করতে চান তাদের জন্য এখনই উপযুক্ত সময়

সাক্ষাৎকারে রিয়েলটর রাসেল সিদ্দিকী

জুলাই ৮, ২০১৭

প্রশ্ন :    টরন্টোর রিয়েল এস্টেট বোর্ডের বরাত দিয়ে গত ২১ জুন হাফিংটন পোস্টের এক খবরে বলা হয়, গ্রেটার টরন্টো এলাকায় গত বছরের এই সময়ের তুলনায় বাড়ি বিক্রির হার বর্তমানে কমে গেছে প্রায় ৫০%। অন্যদিকে বাড়ির দামও গত এপ্রিল মাসের তুলনায় গড়ে ১২% কমে গেছে জুন মাসে এসে। এটা কি Fair housing plan এর ঘোষণার তাৎক্ষনিক প্রভাব? না অন্য কোন কারণ রয়েছে এর পিছনে?

উত্তর : রেডিও, টিভি ও প্রিন্ট  মিডিয়া সমূহে রিয়েল এস্টেট সংক্রান্ত বিভিন্ন পরিসংখ্যান প্রকাশ হচ্ছে।  সব পরিসংখ্যানই  কিন্তু সঠিক  নয়। তবে বাড়ি বিক্রির হার আগের তুলনায় হ্রাস পেয়েছে ঠিকই এবং গ্রেটার টরন্টোতে কোন কোন এলাকায় বাড়ি বিক্রির হার লক্ষ্যনীয় ভাবে কমে গেছে এর মধ্যে রিচমন্ডহিল এর নাম উল্ল্লেখ করতেই হয়। শুধু বাড়ি বিক্রির হারই  কমেনি  ইতোমধ্যে বাড়ির দামও অনেকটা কমে  গেছে।  তবে বেশি কমেছে উচ্চ মূল্যের বাড়ি যেগুলির দাম এক মিলিয়ন  ও তার ঊর্ধ্বে। এভারেজ  প্রাইজের বাড়ি যেমন  ছয় শ’ হাজার থেকে আট শ’ হাজার ডলার মূল্যের বাড়ি এখনও সিগ্নিফিকেন্টলি কমেনি। কিন্তু কোন কোন এলাকায় ৫% থেকে ১০% মূল্য হ্রাস পেয়েছে। নিম্ন মূল্যের প্রপার্টি যেমন কন্ডো , কন্ডো টাউনহাউজ যার মূল্য দুই শ’ হাজার থেকে পাঁচ শ’ হাজার ডলার এসব বাড়ির মূল্য এখনও কমেনি বরং কোন কোন এলাকায় এখনও মূল্য বৃদ্ধি পাচ্ছে। এসব অবশ্যই  Fair housing plan এর প্রভাব বৈকি ।

প্রশ্ন : Fair housing plan ঘোষণা কি যথাযথ পদক্ষেপ ছিল বলে আপনি মনে করেন? পক্ষে বিপক্ষে আপনার যুক্তি কি?

উত্তর :  Fair housing plan অবশ্যই যুক্তিযুক্ত ছিল। কারণ-

ক) বিগত মাসগুলতে গ্রেটার টরন্টো এলাকায় প্রপার্টি ভেল্যু অস্বাভাবিক ও দ্রুত গতিতে বৃদ্ধি পেয়েছিল। যার ফলে প্রপার্টি ভেল্যু মধ্যবিত্তের ক্রয় ক্ষমতাকে অতিক্রম করে আরও দ্রুত গতিতে বৃদ্ধি পাচ্ছিল। সুস্থ অর্থনীতির স্বার্থে এ অবস্থার নিরসন অত্যন্ত প্রয়োজন ছিল।

খ) ‘ ক ‘ তে বর্ণিত সৃষ্ট পরিস্থিতির জন্য অধিক সংখ্যক  ফরেইন বায়ারস এর উপস্থিতি আংশিক ভাবে  দায়ী। Fair housing plan এই গ্রুপের বায়ারদের ১৫% ট্যাক্স ধার্য  করে একদিকে মার্কেট কুল অফ করতে সাহায্য করেছে , অন্যদিকে সরকারী কোষাগারে  কিছু পরিমাণ ট্যাক্স  জমা হচ্ছে যা খুবই সমর্থনযোগ্য ।

গ)  রিয়েল এস্টেট মার্কেটে আগামী দিনগুলোতে নতুন নতুন এলাকায় আরও বেশি সংখ্যক প্রপার্টি  তৈরি করে সরবরাহ বাড়ানোর পরিকল্পনা Fair housing plan এ রয়েছ।  যা উদ্ভূত পরিস্থিতিতে  প্রপার্টি-মূল্য নিয়ন্ত্রণ করতে সহায়ক ভূমিকা পালন করবে।

ঘ) রিয়েল এস্টেট মার্কেটে  কৃত্রিম চাহিদা নিরসনের জন্য বহুবিধ ব্যাবস্থা রাখা হয়েছে।

ঙ)  এখানে স্বল্প পরিসরে Fair housing plan এর ১৬ টি পয়েন্ট সব আলোচনা করা সংগত মনে করছিনা । বিস্তারিত জানতে আগ্রহী পাঠক গণ আমাকে  realtorRussell.ca@gmail.com  এই ঠিকানায়   ইমেইল করতে পারেন।

প্রশ্ন :  ‘ক্যাপিটাল ইকনমিকস’ নামের একটি গবেষণা প্রতিষ্ঠানের একজন প্রবীণ অর্থনীতিবিদ ডেভিড মাদানী বিজনেস নিউজ নেটওয়ার্কের সঙ্গে এক সাক্ষাৎকারে বলেছেন, আগামী ৪/৫ বছরের মধ্যে বাড়ির দাম ২০ থেকে ৪০% কমে যাবে। এ বিষয়ে আপনার কি অভিমত?

উত্তর :  এই বিশিষ্ট অর্থনীতিবিদ  মিঃ মাদানী বিগত আট / দশ বছর যাবত  প্রতি বছরই দেশের অর্থনীতি  সম্পর্কে ভবিষ্যৎ বাণী  বিতরণ করে আসছেন। প্রতি বছরই তাঁকে যখন প্রশ্ন করা হয় যে , “ আপনার ভবিষ্যৎ বানী তো  ঠিক হল না ”  তখন তিনি জবাবে বলেন, “এতদিন হয়নি তো কী হয়েছে এবার হবে”। তাই আমি তাঁর ভবিষ্যৎ বাণীর উপর তেমন আস্থা রাখি না। একজন  ফুল টাইম রিয়েল এস্টেট প্রফেশনাল হিসেবে আমি আমার নিজের ‘ মার্কেট স্টাডি অ্যান্ড রিসার্চ ‘ এর উপর অধিক আস্থা রাখি।

প্রসঙ্গক্রমে  বলা যেতে পারে যে , Fair housing plan এর উদ্দেশ্য রিয়েল এস্টেট প্রপার্টি ভেল্যু কমিয়ে ফেলা নয় বরং অস্বাভাবিক ঊর্ধ্ব গতিকে নিয়ন্ত্রণ করে সুস্থ পরিবেশ ফিরিয়ে আনা। প্রপার্টি মূল্য আগামী ৪/৫ বছর যাবত কমতে থাকবে এবং মূল্য পতন ঘটবে এমন ভাবনা বাস্তব সম্মত নয়।

প্রশ্ন :  ডেভিড মাদানী আরো বলেছেন, বিক্রি কমে গেলে পরবর্তী দুই/তিন মাসের মধ্যে দামও কমে যায়। আপনার কি অভিমত এ বিষয়ে? আপনার কি মনে হয় গ্রেটার টরন্টোতে বাড়ির দাম স্বাভাবিক অবস্থায় ফিরে আসবে আগামী কয়েক মাস বা এক দুই বছরের মধ্যে?

উত্তর : ডেভিড মাদানীর এই বক্তব্যের সত্যতা প্রমাণিত নয়। অন্যান্য দ্রব্য সামগ্রীর ন্যায় রিয়েল এস্টেট প্রপার্টির ক্ষেত্রেও বাজারে  “সরবরাহ” ও  “চাহিদা”- ই মূল্য হ্রাস বৃদ্ধির নিয়ামক। মোট বিক্রয়ের সংখ্যা এ ক্ষেত্রে প্রত্যক্ষ কোন ভূমিকা রাখেনা। নতুন করে অন্য কোন পরিস্থিতির উদ্ভব না ঘটলে আগামী কয়েক মাসের মধ্যেই রিয়েল এস্টেট মার্কেট পরিস্থিতি স্থিতিশীল হয়ে বর্তমানের অনিশ্চিত অবস্থা কেটে যাবে বলে আশা করা যাচ্ছে। তখন পুনরায় বাড়ি ঘরের মূল্য অস্বাভাবিক গতিতে বৃদ্ধি না পেয়ে স্বাভাবিক গতিতেই বৃদ্ধি পেতে থাকবে, যা ক্রেতা বিক্রেতা উভয়েরই একান্ত কাম্য এবং সুস্থ অর্থনীতির সহায়ক ।

প্রশ্ন :  সম্ভাব্য নতুন ক্রেতাগণ এখন থমকে দাড়িয়েছেন। তারা পরিস্থিতি অবলোকন করছেন গভীরভাবে। এই মূহুর্তে তাদের প্রতি আপনার পরামর্শ কি? তারা কি এখনই বাড়ি ক্রয় করবেন না আরো কিছু দিন অপেক্ষা করবেন পরিস্থিতি কোন দিকে মোড় নেয় তা দেখার জন্য?

উত্তর : এ ক্ষেত্রে সকল ক্রেতার  জন্য একই উপদেশ প্রযোজ্য নয়।  যেমনঃ

ক) কন্ডোমোনিয়াম ও কন্ডো টাউন হাউজের ক্রেতাগণ যারা দুই থেকে পাঁচ শ’ হাজার  ডলার মূল্যমানের প্রপার্টি ক্রয় করতে ইচ্ছুক তাদের বাড়ি কেনার জন্য এখনই উপযুক্ত সময়। তাঁরা এখন থমকে গেলে ভবিষ্যতে আরও বেশি দাম দিয়ে বাড়ি কিনতে হবে। কারণ এইসব প্রপার্টি ভেল্যু সিগ্নিফিকেন্টলি হ্রাস পায়নি বরং ভবিষ্যতে  স্বাভাবিক গতিতে ক্রমাগতভাবে  বৃদ্ধি পেতে থাকবে।

খ)  ফ্রি হোল্ড টাউন হাউজ , সেমি ডিটাচ্ড, ডিটাচ্ড হাউজের ক্রেতাগণ যারা ছয় থেকে নয় শ’ হাজার  ডলার মূল্যের বাড়ি ক্রয় করতে ইচ্ছুক তাঁদের গভীরভাবে হাউজিং মার্কেট পর্যবেক্ষণ করা খুবই  প্রয়োজন। এবং  তাঁদের স্ব স্ব রিয়েল এস্টেট এজেন্টের সাথে প্রতিনিয়ত যোগাযোগ করতে হবে , তাহলে তাঁরা বুঝতে পারবেন কখন বাড়ি কেনার উপযুক্ত সময় ।

গ) যে সব ক্রেতাগণ উচ্চ মূল্যের অর্থাৎ মিলিয়ন ডলার অথবা তার ঊর্ধ্বে বাড়ি কিনতে চান তাঁদের এখন অপেক্ষা করা উচিৎ। এসব বাড়ির মূল্য খানিকটা হ্রাস পেয়েছে এবং আরও কতটা হ্রাস পাবে তা পরিপূর্ণভাবে বোঝার জন্য আপাতত অপেক্ষা করাটাই সমীচীন বলে আমি মনে করছি।

আরও বিস্তারিত জানতে ইচ্ছুকগণ ফোন অথবা ইমেইল করতে পারেন ।

Phone—647 865 2578 . E mail— realtor Russell.Ca@gmail.com .